Blog

Umowa najmu okazjonalnego, co do zasady, ma chronić prawa i interesy wynajmującego, jednakże z uwagi na jej zdecydowanie większy formalizm, niż w przypadku „zwykłej” umowy najmu, nie cieszy się ona zbyt dużą popularnością. Warto jednak poczynić ten trud i zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, by później spać spokojnie.

Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, który został wprowadzony do polskiego systemu prawnego na mocy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.

Umowa najmu okazjonalnego gwarantuje właścicielowi nieruchomości zdecydowanie skuteczniejszą ochronę jego praw, niż tradycyjna umowa najmu. Umowa ta zabezpiecza przede wszystkim prawo do eksmisji uciążliwego lokatora, a także w pewnym stopniu ogranicza prawa lokatorów.

Elementy umowy najmu okazjonalnego

Istotnym jest, by umowa najmu okazjonalnego sporządzona była na piśmie, pod rygorem nieważności, a także by zawarta była na określony czas, nie dłuższego niż 10 lat.

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1) oświadczenia najemcy, sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 w/w ustawy;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Kaucja

Zgodnie z treścią art. 19 ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela ewentualnych w/w należności.

Obowiązek zgłoszenia do urzędu skarbowego

Wynajmujący, aby skorzystać z ochrony wynikającej z umowy najmu okazjonalnego, musi w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy, zgłosić fakt jej zawarcia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Na żądanie najemcy, właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.

Wygaśniecie i rozwiązanie najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

wpis opublikowany: październik 2017